La surroga, o portabilità, del mutuo è una pratica permessa dalla legge n. 40/2007, che consiste nel trasferimento da una banca all’altra del proprio mutuo, senza spese aggiuntive. Ovviamente, la procedura è consigliabile quando la nuova banca proponga condizioni migliori, oppure quando il rapporto con il vecchio istituto non soddisfi appieno il risparmiatore.
La portabilità quindi in teoria dovrebbe permettere di ritoccare i parametri del mutuo, senza tuttavia alterare il debito residuo e senza alcun costo aggiuntivo, perché la pratica sia realmente conveniente per il cliente e favorisca la concorrenza tra le banche. Ciò è possibile soprattutto in quei periodi in cui le condizioni di mercato sono più vantaggiose; e proprio il 2015 è iniziato con delle novità favorevoli ai mutuatari, come abbiamo illustrato in questo articolo, cosicché proprio questo dovrebbe essere il momento migliore per effettuare una surroga: una portabilità potrebbe portare un cliente medio a risparmiare fino a 25.000 euro.
Tuttavia, sussiste sempre la possibilità di cadere in errore. Per capire se la surroga conviene, si effettua un calcolo moltiplicando le rate del vecchio contratto per la durata residua, poi le rate del nuovo mutuo per la durata del nuovo, eventuale mutuo di surroga. Così si ottiene il totale di ciò che effettivamente si finirebbe per pagare nell’uno o nell’altro caso.
Un altro problema in cui ci si può imbattere: lo scarso rispetto delle normative. Già nel 2008, l’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato aveva prodotto una sanzione (poi annullata dal TAR del Lazio) ai danni di ben 23 banche per un ammontare complessivo di quasi 10 milioni di euro. Può accadere, ad esempio, che gli istituti di credito non rilascino l’Esis, ovvero il modulo informativo standard o personalizzato destinato al cliente. Può sembrare cosa da poco, ma in realtà il documento è fondamentale per confrontare le diverse offerte presenti sul mercato. In questo caso non si tratta di una vera e propria irregolarità, ma comunque questa pratica non favorisce certo la trasparenza dell’offerta.
Alcuni istituti, poi, cercano di “infilare” una polizza sulla casa insieme al nuovo mutuo, con la scusa di non potersi sganciare da convenzione preesistenti oppure di fare pressioni perché il cliente apra anche un conto corrente contestualmente al mutuo. La prima eventualità rappresenta un’usanza in tutto e per tutto scorretta, e ce ne sono altre che appaiono poco chiare, come il tentativo di vendere al cliente anche alcune azioni della banca. Non è certamente illecito proporne l’acquisto, ma non certo ponendo la transazione come conditio sine qua non perché il mutuo venga elargito. È inoltre purtroppo diffuso anche il malcostume di addebitare al cliente alcune spese (istruttoria, notaio, perizia) che però, per legge, sono esclusivamente a carico della banca.
E in caso si sia già sottoscritto un contratto con irregolarità? Allora è possibile rivolgersi all’ufficio reclami dell’istituto, contestando la pratica scorretta e richiedendo esplicitamente un riscontro entro 30 giorni. Il reclamo può essere scritto da un legale per essere più sicuri di usare la formula corretta; e, in caso la banca non risponda entro un mese, sarà opportuno rivolgesi ad un avvocato per ricevere assistenza sul da farsi.