Esercitare la prelazione significa comprare l’immobile che stai affittando prima di chiunque altro, alle stesse condizioni offerte da un terzo. Ma in Italia la prelazione del conduttore non è sempre prevista: per gli immobili ad uso diverso dall’abitativo (negozi, uffici, laboratori) esiste una “prelazione urbana” espressa dalla legge; per l’abitativo, la regola generale è che non c’è prelazione, salvo casi particolari legati al diniego di rinnovo per vendita e ad alcune ipotesi specifiche. Il punto di partenza, quindi, è distinguere con chiarezza la tua situazione giuridica: nelle locazioni commerciali la prelazione è riconosciuta dagli artt. 38 e 39 della legge n. 392/1978; nelle locazioni abitative, invece, il diritto sorge solo quando il locatore nega il rinnovo alla prima scadenza per vendere e ricorrono i presupposti dell’art. 3, comma 1, lett. g), l. 431/1998, che rimanda, per modalità e tutela successiva, agli stessi meccanismi della prelazione urbana.
La “denuntiatio”: come deve avvisarti il proprietario
La procedura si avvia con la comunicazione formale del locatore, la cosiddetta denuntiatio. Nelle locazioni commerciali la legge impone che il proprietario notifichi al conduttore, tramite ufficiale giudiziario, l’intenzione di vendere indicando prezzo, ogni altra condizione della compravendita e l’invito a esercitare o meno la prelazione. Senza un avviso fatto in questa forma e con questi contenuti, il meccanismo legale non parte e si aprono i rimedi sostitutivi a tuo favore. Per l’abitativo nei casi coperti dall’art. 3 l. 431/1998 si applica la stessa logica sostanziale: il proprietario deve proporti l’acquisto a condizioni determinate e verificabili, perché tu possa decidere. La forma della notifica e il contenuto dell’avviso sono cruciali: prezzo, termini di pagamento, eventuali caparre o condizioni sospensive devono risultare chiari e completi.
I tuoi tempi sono perentori: 60 giorni per accettare e altri 30 per pagare
Una volta ricevuta la denuntiatio, la clessidra gira. Il conduttore che voglia esercitare la prelazione deve dichiararlo entro 60 giorni dalla ricezione, con atto notificato al proprietario (la stessa solennità che il proprietario ha usato per avvisarti). L’accettazione vale solo se offri condizioni identiche a quelle comunicate. Poi scatta il secondo tempo: decorrenti dal sessantesimo giorno, hai 30 giorni per versare il prezzo e concludere l’atto (salvo termini diversi espressamente indicati nella comunicazione). Se i due passaggi non avvengono nei termini, la prelazione si considera non esercitata e il proprietario può vendere a terzi a condizioni non più favorevoli. Questi due gradini temporali — 60 giorni per la dichiarazione e 30 per il pagamento/rogito — sono un cardine della disciplina.
Se il proprietario salta l’avviso o vende a condizioni migliori: il “riscatto” dell’immobile
Cosa accade se il locatore non ti avvisa, ti avvisa male o vende a un prezzo più basso o a condizioni migliori rispetto a quelle comunicate? La legge ti riconosce un rimedio incisivo: il diritto di riscatto. Entro 6 mesi dalla trascrizione dell’atto di vendita a favore del terzo, puoi “riscattare” l’immobile subentrando all’acquirente alle stesse condizioni, con effetti reali anche verso gli aventi causa successivi. È una tutela forte, pensata proprio per sanzionare la mancata denuntiatio o la vendita a condizioni più favorevoli del pattuito. Il diritto di riscatto si attiva con un’azione giudiziaria e ha tempistiche e oneri precisi: se il terzo si oppone, scattano termini processuali stringenti per il versamento del prezzo.
Passo dopo passo: come esercitare correttamente la prelazione
Il percorso operativo, in concreto, è lineare. Quando ricevi la denuntiatio, verifica che contenga prezzo, condizioni e termini; annota la data di ricezione perché da quel giorno decorrono i 60 giorni legali. Se vuoi esercitare, incarica subito un professionista per predisporre la dichiarazione da notificare a mezzo ufficiale giudiziario, con la quale accetti integralmente le condizioni e chiedi di fissare la data del rogito entro il termine di legge. Parallelamente, organizza la provvista del prezzo e, se serve, un deposito presso il notaio, così da rispettare senza affanni il termine dei 30 giorni decorrenti dal sessantesimo. Chiudi con il rogito entro i tempi, perché il mancato pagamento nei termini fa decadere l’effetto della tua dichiarazione. Questa scansione — ricezione, accettazione notificata, stipula e pagamento — traduce l’impianto degli artt. 38 e 39 in azioni pratiche e difende la tua posizione anche in caso di contestazioni.
Casi particolari da conoscere: vendita “in blocco”, aste, procedure concorsuali
Non tutte le vendite attivano la prelazione. Una vendita “in blocco” di un complesso unitario di beni può escludere il diritto del singolo conduttore, mentre la vendita cumulativa di più unità immobiliari distinte non lo fa venire meno. Inoltre, le alienazioni coattive in alcune procedure concorsuali e in asta seguono regole pubblicistiche che spesso non si combinano con la prelazione urbana così come disciplinata per le vendite volontarie. Prima di impostare la tua risposta, vale quindi la pena capire se l’operazione del proprietario rientri davvero nello schema tipico della compravendita a titolo oneroso “libera” previsto dall’art. 38.
Abitativo: quando la prelazione c’è e come si esercita nei fatti
Nel residenziale la prelazione non è la regola; emerge quando il locatore nega il rinnovo alla prima scadenza perché vuole vendere e non possiede altri immobili abitativi idonei. In questo caso deve offrirti l’acquisto alle medesime condizioni che intende praticare al terzo e rispettare i passaggi informativi; la tua risposta e i termini di esercizio seguono, in sostanza, la stessa metrica della prelazione urbana (accettazione nei 60 giorni, pagamento entro i 30 successivi). Se il proprietario viola questi doveri, si riapre per te la strada del riscatto entro 6 mesi dalla trascrizione della vendita, come avviene per l’uso commerciale. Anche qui forma, contenuti e termini delle comunicazioni sono determinanti.
Cosa scrivere nella tua dichiarazione e come spedirla senza errori
La tua comunicazione di esercizio deve essere speculare alla denuntiatio: dichiari di accettare il prezzo e ogni condizione indicata, indichi un recapito per la convocazione al rogito e, se vuoi essere particolarmente prudente, precisi che sei pronto a versare il prezzo entro il termine legale o quello pattuito. La trasmissione va fatta a mezzo ufficiale giudiziario, così come la legge pretende per la denuntiatio, perché la data certa di notifica e la forma rafforzata sono l’unico scudo contro eccezioni sulla tardività o sull’inefficacia della tua risposta. Evita accettazioni “al ribasso” o condizionate: la prelazione funziona solo “a pari condizioni”.
Come ci si tutela se il proprietario cambia carte in tavola
Può succedere che, dopo averti notificato un prezzo, il proprietario concluda con un terzo a un corrispettivo inferiore o con pattuizioni più favorevoli (per esempio rateazioni più lunghe o caparre diverse). In questi casi la vendita a terzi non ti supera: è proprio l’ipotesi in cui scatta il tuo diritto di riscatto. Il rimedio non è “trattare di nuovo”, ma agire nei termini per subentrare nell’acquisto alle condizioni effettive dell’atto trascritto, recuperando l’immobile anche nei confronti del terzo. La giurisprudenza e la dottrina concordano sul fatto che la sanzione dell’inadempimento del locatore è, appunto, il riscatto, da esercitare nei tempi e nei modi dell’art. 39.
Errori da evitare per non perdere il diritto
Gli scivoloni più comuni sono tre. Il primo è sottovalutare i termini: i 60 giorni per l’accettazione e i successivi 30 per il pagamento sono perentori; un giorno in più può far decadere tutto. Il secondo è rispondere con mezzi informali (PEC o raccomandata semplice) senza la notifica a mezzo ufficiale giudiziario quando la legge la richiede: in un’eventuale causa, la forma fa la differenza tra un diritto efficace e una pretesa respinta. Il terzo è chiedere modifiche alle condizioni: la prelazione non è una trattativa, è un “prendere o lasciare” alle condizioni comunicate. Chiudere il rogito “in tempo” è poi sostanza: pianifica per tempo la provvista e il notaio, così da non vanificare l’accettazione.
Cosa fare se non hai ricevuto alcuna denuntiatio ma scopri che l’immobile è stato venduto
Se la vendita è già avvenuta e non sei stato avvisato, oppure lo sei stato a condizioni poi mutate al ribasso, non è tutto perduto: segna la data di trascrizione dell’atto (la trovi tramite visura) perché da quella decorre il termine di 6 mesi per il riscatto. Rivolgiti subito a un legale per l’azione, perché il rispetto dei tempi di decadenza è rigidissimo e un ricorso tempestivo è l’unica via per “riprenderti” l’immobile alle condizioni dell’atto del terzo. In giudizio, i tempi di versamento del prezzo sono a loro volta scanditi dalla legge e dalle indicazioni del giudice; preparare in anticipo la provvista è spesso decisivo.