Preammortamento Mutuo – Significato e Definizione

0 Comment

All’atto della stipula di un contratto di compravendita immobiliare viene consegnato un prospetto denominato “Piano di ammortamento del finanziamento” in cui sono riportate, in modo analitico, le seguenti voci

Numero
Scadenza
Residuo Ante
Quota capitale
Quota interessi
Altre voci
Rata netta
Divisa
Tasso di periodo

Il termine “finanziamento” si utilizza per identificare l’operazione creditizia posta in essere con il contratto al quale è allegato il piano di ammortamento, il mutuo viene concesso a tasso fisso o variabile maggiorato di una somma chiamata spread: nel caso, per esempio, di un tasso del 4,15 % annuo con uno spread dell’ 1,25% , il tasso nominale sarà del 5,40%.
Il piano di ammortamento decorre il primo giorno del mese successivo la data di erogazione della somma erogata, mentre gli interessi di preammortamento decorrono dalla data di erogazione sino al giorno precedente la decorrenza del piano di ammortamento.

Esemplificazione – Vediamo un caso concreto: Tizio chiede alla banca una somma di 130.000 euro per l’acquisto della propria abitazione.
Quando viene stipulato il contratto di mutuo gli viene consegnato in allegato il piano di ammortamento con scadenza l’ultimo giorno del mese.
Per un mutuo di durata 30 anni da euro 130.000 Tizio dovrà pagare 360 rate di 720,00 euro ciascuna
A partire dalla prima rata Tizio pagherà una quota capitale occorrente per compiere gradualmente la restituzione dell’intera somma finanziata nel periodo convenuto e un parte di quota interessi.

Il periodo di preammortamento ha una durata variabile di x anni durante il quale vengono corrisposti interessi in modo esclusivo in funzione della somma finanziata.

Unicredit, per esempio, eroga mutui a tasso fisso o a tasso variabile, ne caso si opti per un tasso fisso il piano di ammortamento seguito è quello cosiddetto alla Francese dove il debitore paga una rata costante sempre eguale comprensiva della quota capitale e degli interessi sul debito residuo.
Se si esamina il piano di ammortamento si noterà che tale rata, pur essendo costante, è di fatto crescente per quanto riguarda la quota capitale, quindi all’inizio questa rata comprende soprattutto gli interessi e una piccola parte del capitale, più ci si avvicina alla scadenza del mutuo più aumenta la quota del capitale rimborsato.

Alcuni mutui vengono rimborsati con l’ammortamento all’Italiana dove la quota capitale che si paga è costante, mentre la rata ha un decremento, in quanto diminuisce con il tempo la quota interessi pagata.
Altri mutui invece prevedono che i primi anni si paghino esclusivamente gli interessi, in questo caso possiamo parlare di preammortamento puro.

E’ meglio il metodo alla Francese o quello all’Italiana? Sicuramente il secondo in quanto l’ammontare degli interessi è notevolmente più basso dato che il capitale si rimborsa molto più velocemente.