Diritto di Prelazione nella Locazione – Significato e Definizione

Il diritto di prelazione è concesso per legge a chiunque sia già inquilino di un immobile, ed in forza legislativa dell’esistenza di un contratto di locazione.

Di fatto, è un meccanismo previsto dalla legge per tutelare il conduttore o il gestore di un immobile qualora il proprietario decida di trasferire l’immobile nel quale sia esercitata, in prevalenza, un’attività commerciale, e quindi in presenza di un contratto di locazione commerciale, come spiegato in questa guida su Contrattidilocazione.net. Il conduttore ha la prelazione nei confronti di quell’immobile, dovendo, essere preferito, a parità di condizioni, ad altri eventuali acquirenti. Questo avviene soprattutto nella vendita di immobili che, avendo destinazione d’uso commerciale, prevedono contatti con pubblico diretto e una clientela già fidelizzata, come i negozi, o i bar e i ristoranti. Il locatario, essendo già inquilino, ha diritto ad una corsia preferenziale che lo tuteli economicamente ma anche nel mantenimento della propria immagine pubblicitaria.

Il proprietario che voglia vendere l’immobile deve informare delle sue intenzioni il conduttore dell’immobile in forma scritta, indicando il corrispettivo in denaro e le condizioni previste necessarie alla conclusione della compravendita, nonché l’invito diretto rivolto al gestore o al conduttore di esercitare oppure no il diritto di prelazione di cui gode.
Il gestore, che voglia godere del diritto di prelazione, deve esercitarlo entro e non oltre i due mesi (60 giorni) dalla comunicazione con invito ricevuta, e offrendo al proprietario condizioni conformi a quelle richieste.
Nel caso in cui il diritto sia esercitato, salvo diversa condizione indicata all’interno della comunicazione, il versamento del prezzo di acquisto deve essere eseguito entro un termine perentorio di trenta giorni decorrenti dal 60° giorno successivo a quello in cui è avvenuta la notifica della comunicazione dal proprietario, contemporaneamente al preliminare o alla stipula del contratto di compravendita.

Nel caso in cui il locale sia affittato a più persone, la comunicazione va fatta ad ogni locatario: il diritto di prelazione può essere esercitato in maniera congiunta o disgiuntamente qualora non siano tutti interessati a goderne.
Quando il locatario è disinteressato a godere di tale diritto, il proprietario può ritenersi libero di vendere l’immobile a terzi che intendano acquistarlo.
Qualora invece il locatario voglia usufruirne, il suo pieno diritto sarà quello di poter portare il contratto di locazione ad una scadenza naturale e acquistare l’immobile alle condizioni stabilite dal proprietario, che non potrebbe invece venderlo ad altri a diverse condizioni, oltre che quello di poter riscattare l’immobile entro 6 mesi dal momento della trascrizione del rogito qualora il proprietario lo avesse “scavalcato”, vendendo l’immobile a terzi e senza avergli offerto la possibilità di esercitare la prelazione.

Nelle stesse modalità, si esercita diritto di prelazione anche nel caso di affitti di appartamenti ad uso abitativo, qualora il proprietario intenda vendere l’immobile. Si parla però dello stesso diritto anche nelle espropriazioni o nei fallimenti. In tali situazioni il diritto di prelazione si esprime attraverso una preferenza attribuita ad un creditore piuttosto che ad altri che si trovino con lui in concorso per la ripartizione della somma realizzata da un’espropriazione di beni di un debitore moroso, in virtù dell’esistenza di un diritto reale come un pegno o un’ipoteca.